집주인이라면 누구라도 그 집에 들어올 세입자가 자기소유의 집처럼 잘 관리하고 깨끗하게 사용하다가 나가주기를 바랄 것입니다. 주택을 렌트해 본 경험이 있으신 분 가운데 특별히 세입자를 잘 못 들여놓아 힘들어 하거나 후회스러운 경험이 있으시다면 더욱 더 좋은 세입자를 구하는 법에 대해 궁금하실 것입니다.

먼저, 광고를 보고 걸려온 전화를 받습니다. 이제는 전화목소리만 들어도 어떤 세입자일지 알 수 있을 것 같은 것은 경험이 주는 통계자료 같은 것입니다. 집에 대해 여러 가지 질문을 받고 저는 그 사람의 가족구성원이나 언제쯤 이사할 예정인지를 물어봅니다. 광고에 그 집을 찾아오는 법을 알려두었지만, 혹시라도 그 지역을 잘 아는 사람인지, 또는 멀리서 오는 사람인지를 물어보고, 집을 찾지 못해 시간약속을 어기는 일이 없도록 미리 충분히 이야기를 나눈 다음 약속시간을 잡습니다. 이 일을 하면서 여러 유형의 사람들을 만나지만, 언제나 하루 전에 잡아놓은 약속이라면 반드시 만나기 한 시간 전에 확인전화를 해 봅니다. 통화가 이루어지고 그 약속을 인지하고 있다면 그 사람은 진지한 세입자가 될 가능성이 많지만 그렇지 않다면 약간의 문제가 있는 사람일 수 있습니다.

집을 보고 나서 마음에 든다면 세입자는 어플리케이션 서류에 본인과 가족구성원의 세부사항뿐만 아니라, 지금까지 거주해온 기록과 직업 및 수입에 관한 내용들을 상세히 기입하고 수입에 대한 증빙서류를 첨부해서 제출하도록 합니다. 그리고, 다음으로 지금까지 살고 있는 현재의 집주인이나 아파트의 관리자와 연락을 취한 다음 지금까지 그 사람의 렌트 기록들에 대하여 문의하고 대답을 듣습니다. 또, 제출한 본인수입에 대한 자료들을 보고 세금공제 후 한달 수입을 계산하여 그 수입이 한달 렌트비를 충분히 내고도 생활이 될 만한지를 봅니다. 이 모든 자료를 바탕으로 세입자 검증(Tenant Screening) 과정을 거칩니다. 매니지먼트 회사만이 할 수 있는 영역인 이 과정은 크레딧 리포트를 뽑아보거나 세입자로서 강제퇴거(Eviction)을 당한 적이 있는지, 나아가서는 범법행위를 한 적이 있는지를 알아보는 일종의 백그라운드 첵(Background Check)이라고 할 수 있습니다. 그 결과 다른 특별한 나쁜 기록이 없는 한 그 사람의 크레딧 리포트를 보고 신용상태를 점검합니다. 크레딧 리포트를 보면 그 사람의 현재 재정상태나 신용상태를 모두 볼 수 있기 때문에 이는 분명 가장 중요한 판단기준이 됩니다. 크레딧 점수는 보증금(Security Deposit)을 결정하는 기준으로 삼는데, 점수가 기준 이상이면 보통 한 달치의 보증금을 요구하고 기준미달이면 두 달치 또는 많게는 석 달치의 보증금을 요구하기도 합니다. 그러나, 모든 기준이 크레딧 점수에만 있는 것은 아닙니다. 비록 크레딧 점수는 좋지 않지만 그럴만한 사유가 있고 직업과 수입이 확실하다고 한다면 어느 정도 선에서 조정도 할 수 있습니다. 많은 투자용 주택을 소유하고 계신 분들이 렌트와 관리를 전문가에게 맡기시는 중요한 이유중의 하나가 바로 이 세입자 검증절차를 본인들이 직접 하실 수 없기 때문입니다. 세입자의 정확한 검증과 선별이야말로 바로 렌트와 관리의 시작이기 때문입니다.