렌트의 시작은 세입자만 일단 구해지면 어떻게든 할 수 있다고 많은 분들은 생각하시겠지만 그러나 렌트의 끝은 세입자에 따라 아주 나쁜 기억으로 남을 수도 있습니다. 즉, 투자용주택이나 부동산 시장의 악화로 인한 일시적인 렌트라하더라도, 세입자의 렌트체납은  모기지를 렌트비에 의존해야만 하는 집주인에게는 큰 부담입니다.

세입자가 정해진 리스계약에 준하지 않고 한두번 연체를 하다보면 연체료(Late Fees)를 내게 되거나 렌트비를 낸 수표가 부도(Bounce)난 경우에 최종적으로 집주인은 강제퇴거조치(Eviction)를 하게됩니다. 이러한 일련의 상황에서 가장 중요한 시기는 초기대응입니다.

일단 세입자가 부도수표로 렌트비를 냈을 경우에는 집주인은 세입자에게 개인수표의 렌트비 지불을 거부할 수 있으며 머니 오더(Money Order)나 캐쉬어스 첵(Cashier’s Check)등의 현금을 대신할 수 있는 지불방식을 요구할 수 있습니다. 연체가 반복되는 경우에도 마찬가지로 대응할 수 있습니다. 단, 이러한 요구를 함에 있어서 기본 렌트비와 연체료나 페널티(Penalty) 를 함께 청구하되 항목별로 나누어진 정확한 금액과 7일정도 여유를 둔 납기일(Due Date)을 정해서 인보이스를 다시 발송합니다.

그러나 두차례 이상 반복된 사례가 있었다고 한다면 이번에는 강제퇴거조치(Eviction) 시행경고에 해당하는 공문서(Letter of Demand)를 보내게 됩니다. 이 편지를 보내면서 정해진 기일내에 요구한 금액의 렌트및 연체료를 다내지 못한 경우에는 해당 카운티의 행정법원(Magistrate Court)에 강제퇴거조치(Eviction) 접수(Filing)를 하게 됩니다. 이 단계에서 꼭 알아두어야 할 것은 일단 접수를 한 다음에는 아무리 작은 금액이라하더라도 세입자로부터 청구액의 일부를 받게 되는 경우에는 이 접수는 무효가 된다는 것입니다. 따라서 한번 강제퇴거조치에 대한 일을 시작했다면 받지 못한 렌트비에 관련된 것은 나중에 합의에 이르러 받게 되거나 아니면 청구한 금액을 모두 받아야만 그 의미가 있을 것입니다. 접수가 끝나면 법원은 세입자에게 강제퇴거조치 접수사실을 알리고 이의제기에 대한 기한(Due Date)을 정해줍니다. 만일 세입자가 이의신청을 하지 않은 경우에는 자동적으로 세입자를 강제퇴거할 수 있는 권한을 집주인에게 주게 됩니다. 그러나, 세입자가 어떤 상황에 대한 변명을 하고자 하거나 집주인의 잘못에 대한 항변을 하고자 해서 이의신청을 한 경우에는 양측의 이견을 듣고자 판사(Judge) 심문(Sermon)날을 잡아서 출석을 통보하게 됩니다. 이렇게 쌍방이 만나 판사에 의해 중재되거나  판결문을 받게 됩니다. 이 과정을 거치면서 세입자에게는 강제퇴거기록(Eviction History)가 남게 됩니다.

이러한 세입자 개인의 기록은 ‘세입자 검증절차(Tenant Screening)’을 거치는 저희 관리시스템에 나타나게 됩니다. 세입자 검증절차는 이러한 어려움을 겪어보신 분이라면 더더욱 그 중요성을 인식하게 될 것입니다.