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PINEHILL REALTY

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May 30 , 2018

노후를 위한 확실한 설계 - 투자용 주택

*왜 투자용 주택이 노후를 위한 준비방법 중에 좋다고 말할 수 있습니까?

젊었을 때 열심히 일하고 자산을 모아서 나이 들어 일을 할 수 없는 나이가 되었을 때, "나는 어떤 자산을 가지고 남은 생을 즐기며 살 것인가 ?"는 백세시대를 맞이하여 모든 사람들이 생각하고 찾으려는 해답 중에 하나일 것입니다. 그래서 은행을 다니면서 CD의 이자율을 비교하고, 은퇴연금의 종류에 따라 안전성과 수익성을 따지고, 가지고 있는 현금 또는 금괴를 금고에 넣어두거나, 주식이 오르고 내리는 그래프를 보며 마음 쓰기도 할 것입니다. 투자상품이라고는 하지만  이 가운데 모든 상품이 투자의 개념과 일치한다고 할 수는 없습니다. 예를 들어, 적금이나 연금은 안정성은 있으나 물가상승률보다 낮은 이자율로 오히려 돈을 굴려서 원금을 늘어나게 만드는 것보다 시간이 갈수록 돈의 가치가 낮아지는 것을 감수해야 할 것이고, 주식이나 채권 등은 투자를 실패하게 되면 원금을 모두 잃어버릴 수 있다는 위험성이 있습니다. 또 현금과 금은 보관의 어려움이 있어서 분실의 우려가 존재한다는 것입니다.  반면에 부동산은 명확히 눈에 보이는 건물이 있어서 땅값과 건물의 가격이 공식적으로 존재하고 또 소유하면서 매달 렌트 수익을 갖게 되고 나중에 팔 때에는 어느 정도 시세 차익을 예상할 수 있기 때문에 두 마리의 토끼를 잡을 수 있는, 다른 어떤 투자 상품보다 장기적인 안목에서 매력적인 투자처가 된다고 봅니다.

 

*지역적으로 아틀란타가 노후대책용 투자용주택이 적합한 지역입니까?

지난 10년이상 애틀란타에서 풀 타임 부동산 전문인으로 일을 해오고 있는 저자로서 그리고 현재 70여채의 투자용 주택을 직접 렌트 관리하고 있는 부동산 브로커로서, 이 글을 읽으시는 분들께 실질적인 경험을 나누자면, 은퇴자 인구뿐만 아니라 많은 기업들이 동남부의 허브인 애틀란타 이주를 고려하면서 전문인력을 포함한 다양한 층의 인구유입을 눈으로 확인할 수 있었고, 더불어 앞으로의 발전가능성이 증가할 것으로 보입니다.  메트로 애틀란타 지역의 투자용 주택을 통한 은퇴계획은 제 자신도 계획하고 있는 확실하고 설득력 있는 은퇴계획이 될 것입니다.

 

*어떤 방법으로 투자용 주택을 구입할 수 있나요?

투자용 주택의 구입을 전액 현금이 아닌 융자를 통해서 하실 계획이시면 은퇴이전에 월급이나 비즈니스를 통하여 고정수입이 있을 때 미리 마련하시는 것이 좋습니다. 대부분의 투자용 주택구입에는 최소 25%이상의 다운페이를 하시도록 되어있으며, 직접 거주목적으로 사시는 집보다는 이자율이 조금 더 높습니다. 최근에 투자용 주택 두 채를 사신 손님의 경우를 좋은 예로 말씀 드리자면, 이 분은  15만불 정도의 여유자금을 가지고 있었고 25만불 정도의 타운홈을 각각 30%씩 다운페이를 하고 구매하셨습니다. 그리고 각각의 타운홈을 클로징과 동시에 월 $2100에 렌트를 하게 되었습니다.

 

*투자용 주택의 경우 어떤 경우가 수익률이 좋다고 말할 수 있습니까? 왜 그렇습니까?

앞의 실제 사례의 경우, 이 분의 투자수익률은 재산세, 집보험, HOA fee 등, 비용을 고려하여 계산한 연간 투자수익률이 7-8%정도 됩니다.  연간 수익률을 가장 쉽게 설명드리자면,  25만불이라는 돈을 은행에 넣어두었을 때 받게 되는 이자율이라고 생각하시면 됩니다. 25만불을 실제로 은행에 예금했을 때  받게 되는 은행의 이자율이 현재 마켓에서 연 1.2%를 넘지 않는다는 점을 생각하시면 부동산 투자가 안전하고 가치 있는 투자처라는 점을 알 수 있습니다.

 

*투자용 주택을 구입한 후 렌트와 관리는 어떻게 합니까?

투자용 주택을 구입에 있어서 가장 걱정하시는 부분의 하나가 직접 세입자를 구하고 집을 관리하는 일에 대한 부담일 것입니다. 그러나 적어도 은퇴를 준비하시는 분의 경우에 직접 이 모든 일을 하시는 것은 지극히 힘들고 스트레스가 될 수 있습니다. 렌트와 관리를 전문적으로, 내 집처럼 관리하는 파인힐 리얼티 관리팀에 이 일을 맡기십시오. 책임지고 성심 성의껏 렌트 관리를 해드립니다.

 

*투자용 주택을 꼭 전문회사에 맡겨야 좋은 이유가 있나요?

집을 렌트 하면서 세입자와 집주인 사이의 많은 시시비비의 요소들이 있고,  때로는 법적인 분쟁까지도 생기는 경우가 많이 있습니다.  따라서, 일반적인 통례, 관례, 법적인 범위를 충분히 커버할 수 있는 전문적인 지식과 축적된 경험이 많은 전문회사에 렌트 관리를 맡기고 그 과중한 스트레스를 피하는 것이 투자용 주택을 소유한 투자자의 현명한 선택입니다. 현명한 투자는 부동산비용을 아끼기 위해 모든 일을 직접 하는 것이 아니라, 믿을 만한 부동산 에이전트를 만나 함께 의논하여 재산을 늘려가면서 또 다른 투자처를 찾고 안전하게 하는 것이 올바른 투자의 방법입니다.

 

* 파인힐 리얼티에서 하는 렌트/관리에는 어떤 일이 포함되어 있나요?

저희가 투자용 주택소유주를 대신하여 하게 되는 일은 렌트할 집을 마켓에 광고하고

세입자를 찾는 일, 리스 계약서를 작성하는 일, 세입자와 의사소통, 수리요청 및 점검 이행, 이사 들고 나갈 때의 인스펙션 및 보증금 반환에 관한 일,  집주인을 대신하여 HOA와 의사소통 등을 소유주와의 독점계약에 의해서 하게 됩니다.

 

*파인힐 리얼티에서 하는 세입자의 자격심사란 어떤 것인가요?

세입자의 크레딧 점수 및 분석, 직업과 수입증명, 과거 렌트 했던 기록, 범죄기록  등의 일련의 검증작업을 하게 됩니다.

 

*파인힐 리얼티가 다른 렌트/관리 전문회사와 다른 점이 있다면 무엇입니까?

파인힐  리얼티는 지난 12년간 투자용 주택을 관리하는 일을 브로커인 조앤 리와 에이전트인 케빈 리가 직접 내 집을 관리하는 마음으로 해 오고 있습니다.  저희가 관리하는 투자용 주택의 세입자들의 거의 99%가 렌트비를 늦지 않고 제 날짜에 내고 있습니다. 그리고 세입자들은 긴밀하게 저희 회사와 소통을 하고 있으며 저희는 소통에 있어서 신속하고 정확한 의사전달과 처리를 하고 있어서 세입자의 만족도가 높다고 자부합니다. 또 자신있게 말씀드릴 수 있는 일은, 세입자에게서 수리 요청이 오면 바로 수리회사를 보내지 않고 가능한 저희 필드매니저가 방문해서 확인한 후 꼭 수리가 필요한 경우에만 수리의뢰를 하게 됩니다. 그렇게 함으로써 저희 통계상 거의 40%이상의 불필요한 수리비를 홈 오너들을 위해 줄이고 있습니다.

 

*투자용 주택 구입시 가장 중요하게 고려할 사항 세가지를 꼽는다면?

1 .HOA(Home Owner’s Association)에서 렌트에 관한 허가 및 금지조항이 있는지 반드시 확인해야 합니다.

2. 렌트에 관한 수요가 공급보다 많은 지역인지 지역에 관한 전문적인 정보나 경험, 지식이 필요합니다.

3. 렌트시 수입과 지출에 대한 정확한 수치를 근거로 한 연 투자수익률을 확인해야 합니다.

 

* 같은 돈으로 상업용 건물에 대한 투자와 비교했을 때 어떤 이유로 주택을 투자용으로 권하십니까?

주택을 투자하는 경우는 상업용 건물에 비해 적은 금액을 여러 개로 분산 투자가 가능하다는 가장 큰 장점이 있습니다. 그리고 주택은 사고 파는 것에 대한 부담이 적고 융자도 상업용 건물보다 까다롭지 않아서 현금유동성이 높은 편입니다.